Eşya Hukuku
Mülkiyet, zilyetlik, sınırlı ayni haklar ve tapu sicili
📋 Eşya Hukuku Nedir?
Eşya hukuku, kişilerin taşınır ve taşınmaz eşya üzerindeki haklarını, yani ayni hakları düzenler (TMK md. 683-1027). Ayni haklar herkese karşı ileri sürülebilen mutlak haklardır; bu yönüyle yalnız borç ilişkisinin tarafları arasında ileri sürülebilen alacak haklarından (nispi haklar) ayrılır. HMGS'de Medeni Hukuk alanından toplam 15 soru (%12,5) gelir; ÖSYM konu bazında dağılım yayımlamaz.
1. Mülkiyet Hakkı
Malik, hukuk düzeninin sınırları içinde eşyayı dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir; eşyasını haksız olarak elinde bulunduran kişiye karşı istihkak davası açabilir (TMK md. 683). Mülkiyet, eşya üzerinde tam yetki veren tek ayni haktır.
| Birlikte Mülkiyet | Özellik |
|---|---|
| Paylı mülkiyet (TMK md. 688) | Her paydaşın payı bellidir; paydaş kendi payını devredebilir ve rehnedebilir. |
| Elbirliği mülkiyeti (TMK md. 701) | Kanun veya sözleşmeyle oluşan topluluklarda (ör. mirasçılar) paylar belirli değildir; tasarruf için kural olarak oybirliği gerekir. |
| Kat mülkiyeti | 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabidir; bağımsız bölüm üzerinde mülkiyet ile arsa payı birlikte kazanılır. |
2. Zilyetlik
- Tanım: Bir şey üzerinde fiilî hâkimiyeti olan kişi onun zilyedidir (TMK md. 973). Zilyetlik bir hak değil, fiilî bir durumdur.
- Aslî ve fer'î zilyet: Eşyayı malik sıfatıyla elinde bulunduran aslî, sınırlı ayni ya da kişisel bir hakka dayanarak bulunduran (ör. kiracı) fer'î zilyettir (TMK md. 974).
- Korunması: Zilyet, gasp veya saldırıyı kuvvet kullanarak defedebilir; ayrıca zilyetliğin gasbı ve zilyetliğe saldırı davalarını açabilir.
- Karine: Taşınır bir malın zilyedi onun maliki sayılır.
3. Mülkiyetin Kazanılması
| Konu | Kural |
|---|---|
| Taşınmaz | Kural olarak tescil ile kazanılır (TMK md. 705). Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal ve kamulaştırmada mülkiyet tescilden önce kazanılır; ancak tapuya tescil edilmeden tasarruf işlemi yapılamaz. Satış sözleşmesi tapu müdürlüğünde resmî şekilde yapılır. |
| Taşınır | Mülkiyetin devri için zilyetliğin devri (teslim) gerekir (TMK md. 763). |
| Olağan zamanaşımı | Tapuda malik olarak kayıtlı kişi, kaydın yolsuzluğu hâlinde de taşınmaza iyiniyetle, davasız ve aralıksız 10 yıl zilyet olmuşsa mülkiyeti kazanır (TMK md. 712). |
| Olağanüstü zamanaşımı | Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazı davasız ve aralıksız 20 yıl malik sıfatıyla zilyedinde bulunduran kişi tescil isteyebilir (TMK md. 713). |
4. Sınırlı Ayni Haklar
Sınırlı ayni haklar, eşya üzerinde mülkiyetin yalnız bir bölümünü kullanma yetkisi verir.
- İrtifak hakları: geçit hakkı, intifa (yararlanma) hakkı, oturma hakkı, üst hakkı, kaynak hakkı.
- Taşınmaz yükü: taşınmazın malikini bir şey vermek veya yapmakla yükümlü kılar.
- Taşınmaz rehni: ipotek, ipotekli borç senedi veya irat senedi şeklinde kurulur.
- Taşınır rehni: kural olarak rehinli malın alacaklıya teslimiyle kurulur.
5. Tapu Sicili
- Aleniyet: Hiç kimse tapu sicilindeki kayıtları bilmediğini ileri süremez (TMK md. 1020).
- Güvenin korunması: Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK md. 1023).
- Devletin sorumluluğu: Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur; kusurlu görevliye rücu eder (TMK md. 1007).
⚠️ Sık Karıştırılanlar
- Mülkiyet tam yetki veren bir haktır; zilyetlik ise hak değil, fiilî hâkimiyettir.
- Paylı mülkiyette paylar bellidir ve devredilebilir; elbirliği mülkiyetinde paylar belirli değildir.
- Olağan zamanaşımında tapu kaydı vardır ve süre 10 yıldır; olağanüstü zamanaşımında taşınmaz tapuda kayıtsızdır ve süre 20 yıldır.
- Taşınmazda kural tescil, taşınırda teslimdir.
🎯 HMGS'de Çıkabilecek Sorular
- Taşınmaz mülkiyetinin tescilden önce kazanıldığı hâller nelerdir?
- Olağan ve olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı arasındaki farklar nelerdir?
- Paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyeti nasıl ayrılır?
- Tapu sicilinden doğan zararlardan kim sorumludur?